Uno de los quebraderos de cabeza de particulares, autónomos y empresarios en esta situación de crisis (sanitaria pero también económica) son los alquileres. Si ya no tengo trabajo, si no tengo ingresos… ¿cómo voy a poder hacer frente al alquiler de mi vivienda, local, nave o pabellón? Para resolver este problema, tanto el País Vasco como la Administración estatal han puesto en marcha distintas medidas. Te las contamos en este artículo.

A. ACTUACIONES APROBADAS SOBRE ALQUILERES A NIVEL DEL PAÍS VASCO

⇢ Aplazamiento de alquileres en los parques tecnológicos.

La Red de Parques Tecnológicos de Euskadi facilitará financiación indirecta a las empresas instaladas en los parques en régimen de alquiler, aplazándoles el cobro de dicho alquiler de modo que, tras la solicitud por parte de las empresas:

• Se establecerá un aplazamiento de pago del arrendamiento y de los gastos de comunidad de las empresas por un período de 3 meses, pudiendo ser ampliado mediante prórroga tres meses más, hasta alcanzar los 6 meses.
• La deuda total aplazada podría diferirse en un período que podría corresponder con la vida útil restante del contrato de alquiler.
• Esta deuda aplazada no devengaría tipo de interés alguno; se trataría de un aplazamiento de deuda sin interés.

⇢ Aplazamiento de alquileres en polígonos industriales.

Asimismo, desde SPRILUR–Grupo SPRI, se acuerda el aplazamiento del cobro de alquileres a favor de Sprilur durante 3 meses, con posibilidad de optar a otros 3 meses adicionales. Esta medida implica:

• El aplazamiento de las cuotas arrendaticias de los contratos de arrendamiento simples correspondientes a los 3 siguientes meses, pudiendo llegar a negociarse también las de los 3 meses posteriores.
• El aplazamiento de las cuotas arrendaticias de los contratos de arrendamiento con opción a compra correspondientes a los 3 siguientes meses, pudiendo llegar a negociarse también las de los 3 meses posteriores.

⇢ Ayudas para compensar los gastos de alquiler.

Se va a exonerar los meses de abril y mayo del pago del alquiler y los gastos de comunidad a todas las personas inquilinas en los parques públicos de alquiler protegido de Euskadi que se queden en paro o atraviesen una situación de vulnerabilidad económica generada por el coronavirus.

⇢ Ayudas a autónomos a través de Lanbide.

Estas ayudas están destinadas al pago de las cotizaciones y los alquileres que tengan que asumir las personas autónomas como compensación a las pérdidas por el cierre de sus negocios.

Hablamos de ayudas de carácter excepcional para empresarios/as individuales y autónomos/as. Esta línea subvencionará gastos como los de cotización a la Seguridad Social y rentas de alquiler, con un máximo de 3.000 euros por persona. Los conceptos subvencionables son:

• Las cuotas relativas al pago de la cotización como trabajador por cuenta propia en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos o en el que, en su caso, corresponda de la Seguridad Social o en Mutualidades profesionales obligatorias. Dicho gasto no se considerará subvencionable cuando haya sido subvencionado por Lanbide-Servicio Vasco de Empleo u otras administraciones públicas.
• Y el arrendamiento de locales de negocio, siempre y cuando no sean parte de una vivienda familiar y no exista relación de parentesco hasta 2º grado de consanguinidad o afinidad con el/la arrendador/a del local, ni sea socio/a o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador/a.

Podrán beneficiarse de esta línea de ayudas, siempre que estén empadronados y tengan la residencia efectiva en la Comunidad Autónoma del País Vasco y tengan domiciliada, social y fiscalmente, la actividad empresarial en Euskadi y radique en la misma el centro de trabajo:

• Las empresarias o empresarios y profesionales individuales.
• Las socias y socios integrantes de Comunidades de Bienes y Sociedades Civiles, siempre que la subvención se solicite a título personal.

B. ACTUACIONES APROBADAS SOBRE ALQUILERES A NIVEL ESTATAL

⇢ ¿Qué arrendamientos se ven afectados por estas medidas?

Las medidas se adoptan en relación exclusivamente con los arrendamientos de vivienda, dejando fuera los de local de negocio.

Lo que está claro es que cuando se trata de vivienda habitual el cese de la actividad no supone cese del uso del inmueble. Aquí el arrendatario usa -y mucho debido al confinamiento- la vivienda arrendada y se trata de solventar el sobreendeudamiento pasivo que padece el arrendatario, es decir, las dificultades en las que se puede encontrar para pagar la renta producida por una disminución de ingresos por la expansión del COVID-19. Hay una causalización de la vulnerabilidad económica del arrendatario ya que debe tener origen en la pandemia.

⇢ ¿Y qué arrendatarios?

Debe tratarse de arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica para lo cual deben concurrir los requisitos acumulativos dispuestos en el art. 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y que deben acreditarse de la forma señalada en el art. 6 de dicho RDL.

Estos requisitos son los siguientes:

• Debe haberse producido una pérdida de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la medida por circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato.
• Para ser beneficiario de estas medidas, los ingresos de la unidad familiar no deben alcanzar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM), y que vienen a ser unos 1.613,52 euros al mes. Asimismo, se establecen límites específicos en función de determinadas circunstancias (hijos, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad).
• También se exige como requisito cumulativo que la renta arrendaticia más los gastos por suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil y gastos de comunidad de propietarios) sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

EXCEPCIÓN: NO concurre situación de vulnerabilidad si el arrendatario o miembro de la unidad familiar es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no sea ésta disponible por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda sea inaccesible para arrendatario o miembro de unidad familiar por razón de discapacidad. Se exceptúa el caso en que el arrendatario sólo es titular de una cuota indivisa y se haya obtenido por sucesión mortis causa intestada.

Si se acogen a estas medidas personas no vulnerables, se establece en el art. 7 RDL la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

⇢ ¿Cuáles son las medidas?

A. Suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (art. 1 RDL 11/2020).

El plazo de suspensión es de seis meses y afecta a arrendatarios de vivienda. El arrendatario debe reunir los requisitos del art. 5.

 

B. Prórroga extraordinaria no forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Los contratos en los que la prórroga forzosa del art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o la tácita del art. 10 LAU finalicen en el período que media desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros 6 meses previa solicitud del arrendatario. Se requiere aceptación por parte del arrendador, por lo que no hay concesiones al arrendatario. Se trata, por tanto, de una medida que es “humo” y no aporta nada a la protección del arrendatario.

Para salvar la norma cabría entender que, puesto que se está refiriendo a las prórrogas del art. 9 y 10 de la LAU que son forzosas para el arrendador y potestativas para el arrendatario, esta prórroga extraordinaria sería también obligatoria para el arrendador siguiendo el mismo esquema regulatorio de los preceptos citados. Es lo más acorde con la finalidad de la norma, a pesar de que choca de forma flagrante con su tenor literal al exigir de manera expresa el consentimiento del arrendador.

 

C. Moratoria o condonación de la deuda arrendaticia.

Se prevé que la moratoria opere de forma diferente en función de la condición del arrendador:

⨀ Si el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda o es calificado de gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).

En ambos casos, el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar de la entrada en vigor del RDL (2 de abril) el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.

Si no hay acuerdo, el arrendador en el plazo de 7 días laborables (plazo que no se sabe cuándo empieza a contar) comunicará al arrendatario su decisión escogida entre dos alternativas:

• Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
• Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de 4 meses.
  ¿Cuándo tendrá que devolver el arrendatario las mensualidades atrasadas? Se fraccionará la cantidad debida durante tres años. Las cantidades se devolverán sin intereses.

Como se puede apreciar, el arrendador puede optar por la condonación o por el aplazamiento, pero obligatoriamente debe conceder una de las dos en defecto de acuerdo.

⨀ Si el arrendador no es un gran tenedor.

En este caso, fracasado el intento de acuerdo entre ambas partes contratantes, el arrendatario tiene que pagar la renta. El propio RDL prevé el acceso de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a:

• La financiación bancaria con avales del Estado (art. 9 RDL). Las entidades financieras deben prestar a personas no solventes (sin capacidad de reembolso) sin intereses y con un plazo de devolución de 6 años prorrogables otros 4. Estos préstamos sólo pueden concederse para el pago de la renta y cubren el importe máximo de 6 mensualidades. A estas ayudas acceden arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19.
• Programa de ayudas al alquiler. Cuantía: hasta 900 euros al mes, y durante seis meses, y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo suscrito para el pago de la renta.

¿Y qué ocurre si estos arrendatarios no consiguen devolver las cantidades prestadas? Se prevé la incorporación al Plan estatal de Vivienda 2018-2021 de programa de ayudas al alquiler dirigidas a personas vulnerables fruto del COVID-19 (art. 10 RDL). Con estas ayudas, se hará cargo el Estado de las cantidades impagadas por parte de los arrendatarios.

D. Conclusión.

A nivel estatal, se deja sin solución los arrendamientos para uso distinto de vivienda que presentan una problemática particular por el cese de actividad del arrendatario.

Además, se ha optado por discriminar a los arrendadores en función de su capacidad económica y no tanto entre su condición de persona física o jurídica. Esto último ya lo admitió el Tribunal Constitucional. Ello invitará a los arrendatarios a acudir a este mercado para alquilar pues acabarán estando más protegidos frente a un “gran tenedor” que frente a un arrendador persona física “menos pudiente”.